L’ASPIM a récemment rendu son rapport sur les indicateurs de performance des SCPI, avec des recommandations à appliquer dès le 1er janvier 2022. Qu’est-ce qui change pour les futurs bulletins trimestriels ? Décryptage.
Ces travaux ont été engagés il y a désormais plusieurs mois, et ils sont désormais officiels et disponibles dans la note « Modalités de calcul et de publication des données financières par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ». Cette note qui datait de mai 2019 a été mise à jour avec plusieurs objectifs : permettre aux épargnants de comparer la SCPI aux autres investissements immobiliers de manière plus universelle, uniformiser les indicateurs au sein-même du secteur des SCPI afin de bénéficier d’une information claire et identique dans chaque société de gestion, et apporter une vision plus complète de la SCPI à travers de nouveaux indicateurs.
Le Taux de Distribution remplace le TDVM
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est remplacé par le Taux de Distribution. Ce taux de distribution se calcule en divisant les dividendes bruts, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France ou à l’étranger (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values réalisées) versés pendant l’année N par le prix de part au 1er janvier de l’année N. Ce calcul est valable pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, l’ensemble est à diviser par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1. Retrouvez cet indicateur en page 2 de notre bulletin trimestriel.
Le rendement global immobilier
Un nouvel indicateur de performance annuel : le « rendement global immobilier ». Il permettra une meilleure comparaison entre les SCPI et les autres véhicules immobiliers, tels que les OPCI ou les SCI. Il est égal à l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI au cours de l’exercice. Il donne donc une vision assez complète des gains, en rendement et en capital, réalisés par les souscripteurs de ces véhicules sur une année donnée. Cet indicateur sera présenté à compter du 1er trimestre 2022, à retrouver dans nos bulletins trimestriels arrêtés au 31 mars 2022.
Un nouveau calcul du Taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF. A l’initiative de la société de gestion, il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total des loyers facturés au titre d’un exercice comptable. Le taux d’occupation financier est déterminé le dernier jour de chaque trimestre (30 mars, 31 juin, 30 septembre, 31 décembre). Cela prend en compte les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil échu. Le TOF annuel correspond à la division de la somme des 4
numérateurs des TOF trimestriels par la somme des 4 dénominateurs des TOF trimestriels.
Pour résumer, le taux d’occupation financier prend en compte : les locaux occupés, les locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire, les locaux vacants sous promesse, les locaux vacants en restructuration. Ne sont pas considérés les actifs en construction dès lors qu’ils sont la propriété d’un tiers. Cet indicateur est à retrouver en page 3 de notre bulletin trimestriel.
Le Ratio Dettes et autres Engagements
Le ratio se présente de la manière suivante : Dettes + engagements immobiliers/Actif Brut de la SCPI
Transparisation des investissements indirects
Les sociétés de gestion, aux côtés de leurs experts comptables et commissaires aux comptes, s’engagent d’ici la publication des résultats 2022 à harmoniser la présentation de leurs comptes pour mieux retranscrire les effets des investissements indirects. Cet indicateur sera présenté dans les rapports annuels 2021.
Communication sur les frais
Sur tout support commercial mentionnant les frais, les sociétés de gestion s’engagent à présenter l’ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion : frais de souscription, frais de gestion, frais de cession de parts, frais de cession et d’acquisition d’actifs, frais de suivi et pilotage de la réalisation des travaux et tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale. Retrouvez ces informations en page 4 de notre bulletin trimestriel.
Pour consulter les recommandations de l’ASPIM en action, rendez-vous sur les bulletins trimestriels d’information de :
Pour en savoir plus, le rapport complet est disponible sur le site internet de l’ASPIM via ce lien.
