Grâce à la forte granularité de son patrimoine, composé d’environ 450 actifs d’une valeur unitaire moyenne de 2 à 3 millions d’euros, Aestiam bénéficie d’une bonne mutualisation des risques et d’une liquidité favorable sur les marchés de la location et de l’investissement.
Forte de cette stratégie d’investissement, les SCPI gérées par Aestiam affichent leur résilience dans un environnement économique complexe. En 2024, Les valeurs d’expertise sont restées globalement stables, avec une progression moyenne de 0,3 %. Parallèlement, les distributions sont en ligne avec les prévisions, avec une stabilité, voire une hausse, pour la majorité des SCPI.
Les résultats des expertises réglementaires de fin d’année réalisées par Aestiam pour le compte de ses SCPI fait ressortir les éléments suivants.
L’ensemble des données sont au 31 décembre 2024. Les valeurs seront approuvées lors des assemblées générales de juin 2025.
☑️ Des valeurs vénales(6) stables et une valeur de reconstitution par part (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale) proche du prix de souscription (inchangé depuis 2019)
📈 Un taux de distribution(7) en légère progression, passant de 5,0 % à 5,1 % en 2024 (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale), grâce notamment à la cession d’un immeuble ayant généré une plus-value immobilière de 3,6 M€.
📊 Un taux d’occupation financier (TOF) de 88%, en raison de libérations en fin d’année. Nos équipes sont mobilisées pour sécuriser la situation locative. Toutefois, ces départs ne devraient pas affecter la distribution prévisionnelle (non garantie) pour 2025, qui devrait rester stable, entre 17,50 €/part et 17,90 €/part.
🏢 Un patrimoine à taille humaine, équilibré d’un point de vue géographique, et globalement à l’écart des secteurs difficiles (aucun actif à La Défense et moins de 2 % du patrimoine en Première Couronne Nord, Sud et Est de la région parisienne).
🏢 Un premier investissement à San Iscle de Vallalta, près de Barcelone en Espagne. L’acquisition concerne un ensemble immobilier à usage industriel, loué à Optral, une entreprise espagnole spécialisée dans la fibre optique. Réalisée sous la forme d’un sale and leaseback(8), l’investissement s’élève à 3,9 M€ acte en main, avec un taux de rendement net à l’acquisition(9) de 8 %. Le locataire s’est engagé sur un bail ferme de 15 ans.
📈 Un prix de souscription en décote de 8,1% par rapport à la valeur de reconstitution, sous réserve d’approbation par l’assemblée générale.
📊 Un objectif non garanti de distribution confirmé entre 6,5 % et 7,0 %.
☑️ Des valeurs vénales stables et une valeur de reconstitution par part (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale) supérieure au prix de souscription, qui reste donc inchangé depuis la baisse intervenue en 2021 pendant la pandémie de Covid-19.
📈 Un taux de distribution stable à 4,5 % entre 2023 et 2024 (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale)
📄 Signature de nouveaux baux, notamment par B&B Hôtels pour la reprise de trois hôtels situés en Belgique. Ces hôtels étaient précédemment exploités par un opérateur en difficulté financière, affecté durablement par la pandémie de Covid-19.
🏨 Un patrimoine de commerces à taille humaine, équilibré géographiquement. Grâce à 190 actifs (valeur unitaire moyenne de 2,1 M€), votre SCPI bénéficie d’une bonne mutualisation des risques et d’une bonne liquidité des immeubles sur les marchés de la location et de l’investissement.
⚠️ Un enjeu de liquidité des parts. 41 796 parts sont en attente de retrait au 31 décembre 2024. Si les demandes de retraits reçues en 2024 ne sont pas à un niveau anormal (1,6 % de la capitalisation), la faiblesse des souscriptions ne permet pas de les satisfaire.
☑️ Une baisse des valeurs vénales qui s’explique par la baisse des loyers de trois hôtels situés en Belgique. Les hausses observées sur les neuf autres actifs n’ont pas suffi à compenser.
📉 Une distribution ajustée : après 10,02 €/part en 2023, elle s’élève à 8,01 €/part en 2024, affectée (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale), impactée par les impayés de l’ancien exploitant et les conditions du nouveau bail.
📈 La distribution prévisionnelle 2025 (non garantie) sera comprise entre 8,00 et 9,00 €/part.
☑️ Hausse des valeurs vénales (+ 7,2% à périmètre constant), portée par la solidité du marché immobilier tertiaire à Paris intra-muros et par des actions de gestion locative.
📈 Hausse de la distribution, qui passe de 81,99 €/part à 84,00 €/part (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale).
📊 Un taux d’occupation financier (TOF) de 96%
🏢 Un patrimoine diversifié à taille humaine, principalement situé dans les secteurs géographiques les plus recherchés, dont 76 % à Paris intra-muros.
☑️ Des valeurs vénales stables et une valeur de reconstitution par part (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale) supérieure au prix de souscription (inchangé depuis 2019)
📈 Un taux de distribution en progression, passant de 4,7 % à 5,0 % en 2024 (sous réserve d’approbation par l’assemblée générale).
🏢 Un patrimoine diversifié à taille humaine, équilibré d’un point de vue géographique. Grâce à 70 actifs (valeur unitaire moyenne de 3 M€), votre portefeuille bénéficie d’une bonne mutualisation des risques et d’une bonne liquidité des immeubles sur les marchés de la location et de l’investissement.
⚠️ Un enjeu de liquidité des parts. Depuis le 10 juillet 2024, les ordres de retrait en attente depuis plus de 12 mois représentent plus de 10 % du capital. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a été informée de la situation de votre SCPI. Nous collaborons étroitement avec votre conseil de surveillance pour mettre en place des mesures de gestion de la liquidité.
(1) Moyenne pondérée par les valeurs d’expertise.
(2) à périmètre constant
(3) La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles, de la valeur nette des autres actifs et des frais liés à la reconstitution du patrimoine (droits de mutation, frais de conseils, commission de souscription, etc.).
(4) Prix de souscription pour les SCPI à capital variable et dernier prix acquéreur au 31 décembre 2024 pour les SCPI à capital fixe.
(5) Écart en % entre le prix de souscription ou dernier prix acquéreur et la valeur de reconstitution.
(6) Valeur vénale : prix estimé auquel un bien immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.
(7) Le taux de distribution correspond au rendement annuel distribué aux investisseurs, exprimé en pourcentage du prix de souscription d’une part au 1ᵉʳ janvier de l’année.
(8) Un sale and lease-back est une transaction financière au cours de laquelle une entité vend un actif et le récupère en location pour une longue durée, libérant ainsi des liquidités tout en conservant son usage.
(9) Le rendement à l’acquisition correspond au rapport entre le loyer annuel à l’acquisition et le prix d’acquisition acte en main, calculé par la société de gestion. Il est non garanti et dépend du bon paiement des loyers par le(s) locataire(s).
⚠️ Ceci est une communication publicitaire.
La distribution prévisionnelle repose sur des hypothèses arrêtées par la société de gestion, et ne constitue pas une promesse de distribution.
La SCPI est un investissement immobilier long terme, comportant un risque de perte de capital et de liquidité. Le rachat de parts n’est pas garanti et n’est possible qu’en cas de souscriptions suffisantes à la SCPI ou de contrepartie à l’achat. Le versement des dividendes n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, qui ne sont pas garanties. Avant tout investissement, vérifiez avec votre conseiller qu’il est adapté à votre situation et vos besoins. Référez-vous au Document d’Informations Clés (DIC) et à la Note d’Information avant de prendre toute décision d’investissement.